Cara Membaca Simulasi Angsuran dengan Benar
Angsuran hanyalah puncak gunung es: total pembayaran selama tenor dan bunga total adalah angka yang harus menjadi dasar keputusan.
Simulasi KPR biasanya menampilkan angsuran bulanan untuk kombinasi harga, DP, tenor, dan bunga. Angka ini dihitung dengan metode anuitas: di awal cicilan, sebagian besar terisi bunga; makin lama, porsi pokok makin besar.
Jebakan paling umum: memilih tenor paling pendek supaya 'cepat lunas' tanpa sadar angsuran menjadi tidak realistis, atau memilih tenor terpanjang karena angsurannya kecil tanpa sadar total bunga membengkak puluhan persen.
Katakan plafon Rp240 juta, bunga 5%, tenor 20 tahun: angsuran sekitar Rp1,58 juta, total bayar sekitar Rp380 juta (bunga ± Rp140 juta). Naikkan tenor ke 25 tahun, angsuran turun sedikit tapi total bunga bisa melebihi Rp180 juta.
Karena itu selalu lihat tiga angka saat membandingkan: (1) angsuran bulanan, (2) total bayar hingga lunas, (3) bunga total. Kalkulator di situs ini menampilkan ketiganya sekaligus.
Ingat, simulasi memakai skema anuitas murni. Bank bisa menambahkan biaya rutin (asuransi, administrasi) dan ada premi yang dibayar sekali di awal — tambahkan biaya tersebut agar angkanya lebih akurat.